Τα όνειρα ζωντανεύουν στις Κυκλάδες

Oριστική «θεραπεία» στην πληγή των παράνομων ημιυπαίθριων χώρων επιδιώκει να δώσει η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΧΩΔΕ, μέσω των νέων ρυθμίσεων που αφορούν την αλλαγή χρήσης ημιυπαίθριων και κλειστών υπέργειων και υπόγειων χώρων που βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου του όγκου του κτιρίου, για τους οποίους έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια έως και τις 2 Ιουλίου.

Σύμφωνα με τον αρμόδιο υπουργό Γ. Σουφλιά, οι νέες ρυθμίσεις αποτελούν μια ρεαλιστική και μακροπρόθεσμη λύση στο πρόβλημα και, όπως υπογραμμίζει, «προσωπικά, δεν θα έφερνα ποτέ μια τροπολογία τέτοιας τακτοποίησης οποιασδήποτε παράβασης ή αυθαιρεσίας, αν ταυτόχρονα δεν συνοδευόταν από μέτρα που αποτρέπουν στο μέλλον το φαινόμενο». Ωστόσο, έντονος προβληματισμός επικρατεί ανάμεσα στους κατασκευαστές και στους ιδιοκτήτες για το μέλλον των ημιυπαίθριων χώρων.

Σε γενικές γραμμές, με την «τακτοποίηση» οι ιδιοκτήτες αποκτούν το δικαίωμα να διατηρήσουν τη νέα χρήση για όσο καιρό θα υπάρχει το κτίριο, χωρίς όμως η επιφάνεια αυτή να έχει μερίδιο επί του οικοπέδου. Η τακτοποίηση αφορά αλλαγές χρήσης σε ακίνητα με νόμιμη άδεια οικοδομής, ενώ έκπτωση κατά 50% στο ποσό που πρέπει να καταβάλουν θα έχουν οι πολύτεκνοι.

Τι ισχύει σήμερα

Με βάση τον Γενικό Oικοδομικό Kανονισμό, όπως ισχύει τροποποιημένος σήμερα (νόμοι 1577/85 και 2831/2000), «ημιυπαίθριος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους που δεν προσμετρώνται στην κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα και μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων» (άρθρο 2). Ερμηνευτική εγκύκλιος του υπουργείου (55/2000) επισημαίνει πως η ανοιχτή πλευρά «βλέπει» υποχρεωτικά προς τους ακάλυπτους και κοινόχρηστους χώρους, ενώ μέσα στους ημιυπαίθριους επιτρέπονται κλιμακώσεις και κλίμακες. Οι ημιυπαίθριοι χώροι δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Προσμετρώνται στον συντελεστή όγκου του οικοπέδου (του επιτρεπόμενου, δηλαδή, συνολικού όγκου του κτιρίου).

Σύμφωνα με το άρθρο 11, οι εξώστες και οι ημιυπαίθριοι χώροι μπορούν να κατασκευαστούν επιπλέον του ισχύοντος συντελεστή δόμησης, σε ποσοστό μέχρι 40% της συνολικής επιφάνειας που επιτρέπεται να δομηθεί στο οικόπεδο.

Από το ποσοστό αυτό, οι ημιυπαίθριοι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 20% του συντελεστή δόμησης. Το πλάτος τους πρέπει να είναι το λιγότερο 2,5 μέτρα και το βάθος ίσο ή μικρότερο με το πλάτος. Οι διατάξεις αυτές υπολογίζονται τόσο για τα νέα κτίρια όσο και για τις προσθήκες σε υφιστάμενα κτίρια.

Οι νέες ρυθμίσεις

Για τα ακίνητα που θα ανεγερθούν από εδώ και στο εξής η τροπολογία του ΥΠΕΧΩΔΕ θέτει περιορισμούς που, σύμφωνα με το υπουργείο, θα εμποδίσουν τη δημιουργία νέων αυθαιρεσιών.

Οι ημιυπαίθριοι χώροι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 15% του συντελεστή δόμησης (από 20% που ισχύει σήμερα). Επιβάλλεται οι ημιυπαίθριοι να κατανέμονται ισομερώς ανά όροφο, κάτι που δεν ισχύει σήμερα.

Σε ό,τι αφορά τις διαστάσεις, προβλέπεται ότι οι ημιυπαίθριοι χώροι πρέπει να έχουν πλάτος τουλάχιστον 3,5 μ. (από 2,5 μ. σήμερα) και βάθος μικρότερο ή ίσο των 1,8 μ. (αντί βάθος μικρότερο ή ίσο με το πλάτος, που αναφέρει ο ισχύων ΓOK).

Το YΠEXΩΔE θεωρεί πως η διάταξη αυτή περιορίζει σημαντικά τον ημιυπαίθριο χώρο, ο οποίος δεν μπορεί να αποτελέσει λειτουργικό δωμάτιο στην περίπτωση που κλείσει παράνομα.

Στο κείμενο του νόμου δεν υπάρχει αναφορά για τα χαμηλά κτίρια ούτε για τους ισόγειους χώρους, κάτω από τους ημιυπαίθριους. Στην αιτιολογική έκθεση όμως επισημαίνεται πως οι νέοι περιορισμοί για εξώστες και ημιυπαίθριους θα ισχύσουν και για τα χαμηλά κτίρια. Eπιβάλλεται, δηλαδή, στα χαμηλά κτίρια ο περιορισμός του 15% επί του συντελεστή δόμησης, η ισομερής κατανομή ανά όροφο και οι νέες διαστάσεις στο πλάτος και στο βάθος των ημιυπαίθριων χώρων.

Διαδικασία - κόστος

 Οι πολίτες θα έχουν δικαίωμα σε διάστημα έξι μηνών από την ενεργοποίηση του νόμου (πιθανόν από τα τέλη Ιουλίου) να υποβάλλουν απευθείας (ή συστημένα σε διάστημα τεσσάρων μηνών) στις κατά τόπους πολεοδομίες αίτηση τακτοποίησης.

Θα πρέπει παράλληλα να καταβάλουν παράβολο 250 ευρώ εάν πρόκειται για ημιυπαίθριους ή 350 ευρώ εάν πρόκειται για ισόγεια και υπόγεια που άλλαξαν χρήση. Τα ποσά αυτά θα συμψηφίζονται στο ποσό του προστίμου που θα καταβληθεί τελικά.

Η εισφορά είναι ίση με το 10% της αξίας του χώρου που τακτοποιείται, με βάση την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ.

Παραδείγματος χάρη, αν έχετε ένα διαμέρισμα με 10 τ.μ. ημιυπαίθριο στην περιοχή της Καλλιθέας, όπου η τιμή ζώνης είναι στα 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, θα υπολογίσετε το κόστος ως εξής: (2.000 x 10) x 10% = 2.000 ευρώ + το παράβολο (250 ή 350 ευρώ).

Στην αίτηση θα πρέπει να συνυποβάλουν υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 εις διπλούν στην οποία θα αναφέρουν:

- τα ατομικά στοιχεία, τον ΑΦΜ και τη ΔΟΥ του ιδιοκτήτη.

- συνοπτική περιγραφή του χώρου, το εμβαδόν του δαπέδου του χώρου, τη χρήση, τον αριθμό της οικοδομικής άδειας και τον χρόνο έκδοσής της,

- θα πρέπει να συμπεριληφθεί και κάτοψη του ορόφου στην οποία αποτυπώνεται ο ημιυπαίθριος χώρος.

Στη συνέχεια, η πολεοδομία θα πρέπει να ελέγξει εντός 30 ημερών τον φάκελο, εντός των οποίων ενημερώνεται ο αιτών για τυχόν ελλείψεις. Ο αιτών έχει υποχρέωση εντός 15 ημερών να προσκομίσει τα ελλιπή στοιχεία. Eπειτα η πολεοδομία θα αποστέλλει εντός 40 ημερών στον αιτούντα ειδικό έντυπο το οποίο θα αναγράφει το ποσό που θα πρέπει να καταβληθεί.

Με το έντυπο αυτό ο ιδιοκτήτης θα πρέπει (πιθανόν) έως το τέλος Ιουλίου του 2010 (ένα χρόνο από τη δημοσίευση του νόμου) να πληρώσει στο Δημόσιο Ταμείο το πρόστιμο σε τρεις ισόποσες δόσεις (η πρώτη εννέα μήνες από την δημοσίευση του νόμου) ή εφάπαξ με έκπτωση 10%.

Τα παρασταστικά της εξόφλησης θα πρέπει να προσκομιστούν στην πολεοδομία και δίνει βεβαίωση στον αιτούντα με την οποία απαλλάσσεται από τα προβλεπόμενα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης. Σημειώνεται ότι δεν δίνεται οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση.

Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να έχουν οι πολίτες που διαθέτουν για παράδειγμα έναν κλειστό ημιυπαίθριο και μια κλειστή υπέργεια θέση γκαράζ. Αυτοί θα πρέπει να πληρώσουν δύο φορές το παράβολο, δηλαδή 250 ευρώ + 350 ευρώ καθώς και δύο πρόστιμα, δηλαδή 10% + 10% επί της αντικειμενικής αξίας.

Σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες αναθέσουν τη διαδικασία σε μηχανικό, η αμοιβή του δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το 20% επί της ελάχιστης αμοιβής μελέτης που ισχύει κατά την έκδοση οικοδομικής άδειας. Σε περίπτωση που υπάρξει οποιαδήποτε καθυστέρηση με υπαιτιότητα της πολεοδομίας, ο αιτών δεν χάνει το δικαίωμα τακτοποίησης και παρατείνονται ανάλογα οι σχετικές προθεσμίας.

Πρόστιμα
Σε περίπτωση μη υποβολής αίτησης και δήλωσης ή μη εξόφλησης της εισφοράς στο σύνολό της, ο χώρος υπάγεται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, τα δε πρόστιμα υπολογίζονται ως ακολούθως:

Πρόστιμο ανέγερσης σε 30% της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ κατά τον χρόνο διαπίστωσης της παράβασης.

Πρόστιμο διατήρησης σε 5% κατ'Α έτος της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ κατά τον χρόνο διαπίστωσης της παράβασης, και επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησής του από την κατασκευή του μέχρι την κατεδάφιση ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής αδείας.

Παραδείγματος χάρη, για τον ίδιο ημιυπαίθριο χώρο που αναφέρθηκε παραπάνω, το κόστος υπολογίζεται ως εξής: (2.000 x 10) x 30% = 6.000 ευρώ εφάπαξ και (2.000 x 10) x 5% = 1.000 ευρώ ετησίως.

Φόροι
Μετά τη δήλωση του ημιυπαίθριου στην πολεοδομία, ακολουθεί η φορολόγησή του. Oπως διευκρίνισε πρόσφατα στη Βουλή ο υπουργός ΠΕΧΩΔΕ Γ. Σουφλιάς, οι «τακτοποιημένοι» χώροι θα φορολογηθούν σύμφωνα με τη νέα τους χρήση, ενώ θα υπόκεινται κανονικά σε τέλη. Συνεπώς με τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που θα υποβληθούν το 2010 όσοι αποφασίσουν να «τακτοποιήσουν» τον ημιυπαίθριό τους θα υποβάλουν εκ νέου το έντυπο Ε9 με όλες τις μεταβολές που θα επέλθουν στα ακίνητά τους.

Στο πλαίσιο αυτό οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να γνωρίζουν ότι αναπροσαρμόζεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου λόγω της αύξησης της επιφάνειας του ακινήτου. Κατά συνέπεια αυξάνονται οι φόροι μεταβίβασης και το τέλος συναλλαγής, καθώς και ο φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος καθώς και οι φόροι κληρονομιών και γονικών παροχών. Για κατοικίες που μετά την «τακτοποίηση» η επιφάνεια ξεπεράσει τα 200 τ.μ., τότε υπάγονται στο τεκμήριο κατοικίας.

Ταυτόχρονα, οι «τακτοποιημένοι» χώροι θα συνυπολογίζονται στα δημοτικά τέλη και τους λογαριασμούς οργανισμών κοινής ωφελείας, ενώ θα πρέπει να συνυπολογιστούν ακόμα και στην κατανομή των κοινοχρήστων μιας πολυκατοικίας.

Ωστόσο, στην έκθεση του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους, που συνοδεύει την τροπολογία για τους ημιυπαίθριους, ορίζεται σαφώς ότι οι ιδιοκτήτες «τακτοποιημένων» ημιυπαίθριων, υπογείων και γκαράζ δεν θα κληθούν να καταβάλουν αναδρομικά φόρους, ασφαλιστικές εισφορές, τέλη ή άλλες επιβαρύνσεις.